意料之中 杭州主城四地全部封顶+自持 绿城携地铁单日获两地

　　浙江在线-住在杭州网1月15日讯（浙江在线记者 何肖霞） 整个2020四季度接近“断粮”的杭州主城区土地市场，在2021年开闸后，不出意外呈现出高热状态。位于艮北新城、丁兰新城、运河新城的四宗宅地全部封顶+自持成交。

　　据浙报传媒地产研究院了解，每宗宅地背后都有20家左右报名，这与最终的成交结果也相匹配。

　　因为竞争激烈，成交速度也较快：四宗地块全部在半小时内完成了竞价。可以看到，丁兰新城宅地在竞价中还出现了“跳涨”：第9轮报价加价1.15亿直接封顶。

　　从拿地房企看，最大赢家无疑是绿城&杭州地铁联合体，一举夺得艮北和丁兰两宗宅地。

　　其中，艮北宅地无疑引发了更多话题：这是绿城携手地铁继杨柳郡项目后，时隔六年再次布局艮北新城，这让不少网友感叹一句“爷青回”。虽然不是地铁TOD，虽然不是综合体，但此项目还是被寄予了杨柳郡mini版的期待。

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　　除此以外，本场土拍还有以下看点：

　　1、利润空间进一步压缩：2021年开年以来，不论是第九区富阳还是萧山乡镇临浦、衙前，再到今日的几个主流板块，地块均以封顶+自持成交。 根据浙报传媒地产研究院测算发现，以常规手段开发销售，大部分项目或将面临亏损风险。

　　2、昔日大佬重现身：新面孔总能吸引关注，而老牌最近也在狂刷存在感：比如绿城&杭州地铁携手回到老地方，比如近年布局都在江南的保利这次进入运河新城。而上一场萧山出让，还引来郡原、金帝等一些久未谋面的本地大佬现身。

　　绿城&杭州地铁时隔六年再次布局艮北  

　　绿城&杭州地铁以总价30.16亿元竞得牛田单元R21-19地块，折合楼面价30045元/㎡，溢价29.66%，同时自持4%。这也是得主绿城&杭州地铁继2014年开发杨柳郡项目后，时隔六年再次布局艮北。

　　根据规划条件，地块需配建不少于10%的公租房，即10038.96㎡。此外，地块精装限价未变，仍为42400元/㎡。根据浙报传媒地产研究院测算，未来按政府限价销售，项目几乎无盈利空间。

　　绿城&杭州地铁项目位于艮北新城板块东面，距离九和路站500米，目前在售新盘均集中于板块西侧，地块周边暂无在售新盘，未来地块入市，西侧的中南·棠玥湾、金科·博翠碧蓝湾等项目对地块影响较小。

　　地块位置图（来源 浙报传媒地产研究院 决策通）

　　保利摘运河新城地块 限价33000元/㎡

　　保利经过40轮竞争，最终以总价26.15亿元竞得运河新城单元B-R21-03地块，楼面价22041元/㎡。地块配套公建建面占比不大于10%。此外，还需配建不少于11863.68㎡的公租房。

　　限价方面，由于运河新城南北相跨度较大，保利项目的限价较运河新城南面的香港置地·上河公园及万科新获项目要低5000元/㎡。

　　根据浙报传媒地产研究院测算，倘若按政府限价33000元/㎡进行销售，项目后期或将无盈利，考验房企运营操盘能力。 

　　地块周边生活配套较为匮乏，主要依靠隔壁勾庄、祥符等板块；交通方面，地块临近康桥路、拱康路、上塘高架，道路交通便利。但地块距离地铁站较远，轨道交通优势不明显。

　　地块位置图（来源 浙报传媒地产研究院 决策通）

　　绿城&杭州地铁、德信首次布局丁兰新城 首提限价31500元/㎡

　　绿城&杭州地铁、德信分别以总价10.64亿、14.82亿竞得丁桥11、15地块，楼面价23389元/㎡、13561元/㎡。

　　这是绿城及德信首次布局丁兰新城。绿城&地铁项目更是刷新板块地价纪录。

　　根据统计，丁兰新城久未出地，此次推出的两宗地块均位于核心区域：其中15地块位于在建地铁3号线桃花湖公园右侧，出让面积47515㎡，容积率2.3，为商住用地，其中住宅建面不大于87000㎡，需配建公租房25000㎡。

　　11地块位于龙湖·名景台北侧、龙湖天街南侧，出让面积22738㎡，容积率2.0，性质为住宅用地。该地块配建较少，配建不大于10%的公建配套。

　　区域内居住氛围渐浓，商业、交通等配套齐全，周边有泷悦华府、华侨城·芳菲与城、电建丁桥项目等，未来竞争压力较小。

　　地块位置图（来源 浙报传媒地产研究院 决策通）

　　测算逻辑：

　　① 住宅建安成本分档计算（地价20000元/㎡以内按4500元/㎡计，地价20000-30000元/㎡以内按5000元/㎡计，地价30000元/㎡以上按6000元/㎡计）；

　　② 牛田19地块车位价格按照40万元/个计算，运河03地块、丁桥11地块以及15地块车位价格均按照30万元/个计算；

　　③ 牛田19地块精装价格按照2000元/㎡计算，运河03地块、丁桥11地块以及15地块精装价格均按照1750元/㎡计算；

　　④ 毛坯保本房价中财务成本为地价8%，税费成本为毛坯售价12%。

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